Il decreto Salva Casa ha semplificato la gestione delle compravendite immobiliari, anche quando ci sono differenze tra lo stato effettivo dell’edificio e le planimetrie registrate nei documenti edilizi e catastali. La nuova legge facilita la sanatoria delle irregolarità edilizie, permettendo di considerare gli edifici senza difetti rilevanti.
Quando l’abuso rende nullo il contratto
Secondo il DPR 380/2001 e la legge 47/1985, i contratti di compravendita sono validi se rispettano le seguenti condizioni:
Se queste condizioni sono rispettate, il contratto è valido anche senza menzionare altri titoli abilitativi, come varianti o interventi successivi, a meno che non si tratti di ristrutturazioni complete. La validità non è compromessa da differenze costruttive rispetto ai titoli edilizi, eccetto i casi di difformità totale.
Conformità Catastale
La legge 52/1985 richiede che un edificio abbia una corrispondenza esatta tra lo stato di fatto e la sua rappresentazione nel Catasto per poter essere venduto. Questo significa che:
Il venditore deve dichiarare nel rogito che questi dati sono conformi, altrimenti l’atto è nullo.
Differenza tra regolarità edilizia e catastale
La regolarità edilizia (conformità ai permessi di costruzione) e la regolarità catastale (conformità al Catasto) sono questioni separate, ma strettamente legate. Il Catasto deve riflettere lo stato effettivo dell’edificio, che deve essere conforme ai permessi edilizi.
Nella pratica, possono emergere situazioni diverse:
Rimedi per l’acquirente
Chi acquista un edificio con abusi edilizi potrebbe trovarsi a:
Inoltre, l’acquirente può rivalersi sul venditore per vizi o mancanza di qualità promesse, chiedendo la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo o il risarcimento del danno.
Come regolarizzare
Il caso più semplice è quando bisogna allineare il Catasto allo stato di fatto legittimo dell’edificio. Se lo stato di fatto non è legittimo, serve un titolo edilizio in sanatoria. Il decreto Salva Casa facilita l’ottenimento delle certificazioni necessarie per queste sanatorie. Ora, anche difformità parziali non influenti possono essere sanate senza dover ricostruire interamente il percorso edilizio.
*Angelo Busani, il Sole 24 Ore, 8 agosto 2024
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