Le sanatorie semplificate rendono più facili le compravendite 

Il decreto Salva Casa ha semplificato la gestione delle compravendite immobiliari, anche quando ci sono differenze tra lo stato effettivo dell’edificio e le planimetrie registrate nei documenti edilizi e catastali. La nuova legge facilita la sanatoria delle irregolarità edilizie, permettendo di considerare gli edifici senza difetti rilevanti.

Quando l’abuso rende nullo il contratto

Secondo il DPR 380/2001 e la legge 47/1985, i contratti di compravendita sono validi se rispettano le seguenti condizioni:

• per edifici costruiti prima del 1° settembre 1967, il contratto deve contenere una dichiarazione del venditore che attesti questa data;
• per edifici costruiti dopo, il contratto deve menzionare il titolo edilizio che ha autorizzato la costruzione o la ristrutturazione “importante”. La costruzione o ristrutturazione non devono essere state eseguite in totale difformità dal titolo edilizio, altrimenti l’abuso invalida il contratto.

Se queste condizioni sono rispettate, il contratto è valido anche senza menzionare altri titoli abilitativi, come varianti o interventi successivi, a meno che non si tratti di ristrutturazioni complete. La validità non è compromessa da differenze costruttive rispetto ai titoli edilizi, eccetto i casi di difformità totale.

Conformità Catastale

La legge 52/1985 richiede che un edificio abbia una corrispondenza esatta tra lo stato di fatto e la sua rappresentazione nel Catasto per poter essere venduto. Questo significa che:

• Le caratteristiche dell’edificio devono corrispondere a quelle registrate in Catasto (es. non si può vendere come negozio un’unità registrata come garage).
• La rappresentazione grafica dell’edificio in Catasto deve riflettere esattamente il suo stato attuale (es. la planimetria deve essere corretta).

Il venditore deve dichiarare nel rogito che questi dati sono conformi, altrimenti l’atto è nullo.

Differenza tra regolarità edilizia e catastale

La regolarità edilizia (conformità ai permessi di costruzione) e la regolarità catastale (conformità al Catasto) sono questioni separate, ma strettamente legate. Il Catasto deve riflettere lo stato effettivo dell’edificio, che deve essere conforme ai permessi edilizi.

Nella pratica, possono emergere situazioni diverse:

• l’edificio è conforme al Catasto ma non ai permessi edilizi (abusi edilizi registrati correttamente nel Catasto).
• L’edificio è conforme ai permessi edilizi ma non al Catasto (variazioni legittime non registrate in Catasto).

Rimedi per l’acquirente

Chi acquista un edificio con abusi edilizi potrebbe trovarsi a:

• Pagare sanzioni o affrontare la demolizione dell’abuso.
• Non poter presentare progetti per nuovi interventi.
• Perdere agevolazioni fiscali o affrontare difficoltà nella vendita futura dell’immobile.

Inoltre, l’acquirente può rivalersi sul venditore per vizi o mancanza di qualità promesse, chiedendo la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo o il risarcimento del danno.

Come regolarizzare

Il caso più semplice è quando bisogna allineare il Catasto allo stato di fatto legittimo dell’edificio. Se lo stato di fatto non è legittimo, serve un titolo edilizio in sanatoria. Il decreto Salva Casa facilita l’ottenimento delle certificazioni necessarie per queste sanatorie. Ora, anche difformità parziali non influenti possono essere sanate senza dover ricostruire interamente il percorso edilizio.

 

 

*Angelo Busani,  il Sole 24 Ore, 8 agosto 2024